Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah jenis pajak yang dipungut atas objek tanah dan bangunan, dimana pungutan ini muncul karena adanya keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi baik bagi perorangan maupun badan usaha yang memiliki suatu hak atasnya atau memperoleh manfaat darinya.
Dari pengertian pajak bumi dan bangunan ini dapat disimpulkan bahwa besaran pajak yang dipungut ditentukan oleh keadaan atau kondisi objek pajak yaitu bumi (lahan/tanah) dan bangunan (konstruksi diatas lahan).
Objek Pajak Bumi dan Bangunan
Objek PBB terbagi atas bumi dan bangunan. Contoh objek pajak bumi diantaranya; tanah, lahan, kebun, pekarangan dan sawah. Sedangkan contoh objek pajak kategori bangunan yaitu; rumah, ruko, gudang, mall, dan Gedung.
Tidak Termasuk Objek Pajak Bumi dan Bangunan
Sesuai Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan terdapat objek pajak yang tidak dapat dipungut PBB.
Kriteria objek bumi dan bangunan yang tidak dikenakan PBB adalah:
- Objek pajak umum dan social seperti rumah ibadah, Pendidikan dan kebudayaan yang bersifat non-profit.
- Objek pajak berupa tanah dan bangunan yang digunakan oleh perwakilan/badan organisasi internasional yang ditentukan oleh Menteri keuangan.
- Objek pajak yang digunakan perwakilan diplomatik sesuai asas perlakuan timbal balik.
- Objek pajak berupa tanah yang dikuasai oleh negara yang belum dibebani suatu hak seperti hutan lindung, taman nasional, dsb.
- Objek pajak yang digunakan untuk peninggalan purbakala atau pemakaman.
Dasar Hukum Pajak Bumi dan Bangunan
Terdapat beberada dasar hukum atau Undang-Undang yang mengatur tentang pungutan atas PBB, yaitu:
- Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 yang mengatur tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 Tentang Pajak Bumi dan Bangunan.
- Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak dan Retribusi Daerah.
Wajib Pajak PBB
Wajib pajak PBB adalah orang secara pribadi ataupun badan yang menguasai/memiliki hak atas suatu objek tanah dan bangunan atau memperoleh manfaat atasnya.
Wajib pajak memiliki kewajiban untuk mendaftarkan objek pajak ke Kantor Pelayanan Pajak (KPP) dan Kantor Pelayanan, Penyuluhan dan Konsultasi Perpajakan (KP2KP).
Wajib pajak baik perorangan maupun badan harus melunasi kewajiban pembayaran pajaknya paling lambat 6 bulan sejak tanggal terima Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang (SPPT).
Prosedur Pendaftaran Objek Pajak Bumi dan Bangunan
Bagi wajib pajak baik perorangan maupun badan dapat mendaftarkan objek PBB ke KPP dan KP2KP di wilayah tempat objek pajak berada.
Di KPP dan KP2KP wajib pajak dapat meminta secara gratis formulir Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP).
Selama proses pendaftaran, wajib pajak memiliki hak dan kewajiban sebagai pendaftar objek PBB yaitu sbb:
Hak-Hak Wajib Pajak
Berikut yang menjadi hak wajib pajak selama melakukan proses pengurusan atau pendaftaran objek pajak:
- Wajib pajak berhak secara gratis memperoleh formulir Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) di KPP dan KP2KP.
- Wajib pajak berhak atas penjelasan prosedur/tata cara pengisian SPOP dan alur proses pendaftaran objek pajak.
- Wajib pajak dapat melakukan revisi SPOP jika ada kekeliruan saat pengisian.
- Wajib pajak dapat diwakili dengan membuat surat kuasa.
- Wajib pajak memiliki hak untuk memperoleh penundaan penyampaian SPOP sesuai dengan ketentuan yang berlaku
Kewajiban Wajib Pajak
Berikut yang menjadi kewajiban wajib pajak:
- Jika memiliki/menguasai atau memeproleh manfaat atau suatu objek PBB, maka wajib pajak berkewajiban mendaftarkan ke KPP dan KP2KP.
- Surat Pemberitahuan Objek Pajak harus diisi dengan data yang benar dan lengkap.
- Wajib pajak berkewajiban melaporkan dan mengupdate data objek pajak jika terjadi perubahan ke KPP dan KP2KP.
Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan
Setelah kita mengetahui pengertian PBB, apa yang termasuk objek PBB, apa yang tidak termasuk PBB, dasar Undang-Undang pungutan PBB, siapa yang masuk kategori wajib pajak.
Kita juga mengetahui bagaimana prosedur pendaftaran objek pajak di KPP dan KP2KP menggunakan SPOP, apa hak dan kewajiban wajib pajak saat pendaftaran, ini saatnya kita mengetahui tarif dan dasar pengenaan PBB.
Tarif pajak bumi dan bangunan yang berlaku saat ini sesuai ketentuan yang berlaku adalah sebesar 0,5%.
Dasar Pengenaan PBB Adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
Apa itu Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)? NJOP adalah nilai/harga rata-rata (average) atau harga pasar transaksi jual beli pada periode tertentu terhadap objek pajak yaitu bumi dan bangunan.
Setiap periode satu tahun, angka NJOP biasanya ditetapkan oleh pemeritah melalui kementerian keuangan dengan pertimbangan dari pemerintah daerah masing-masing wilayah.
Beberapa faktor yang mempengaruhi penetapan angka NJOP setiap tahunnya diantaranya sebagai berikut:
Dasar Penetapan NJOP Bumi
Beberapa hal yang menjadi dasar penentuan angka kenaikan NJOP objek pajak bumi suatu wilayah diantaranya adalah:
- Posisi lokasi/letak objek pajak (semakin strategis semakin tinggi nilainya)
- Peruntukan objek pajak
- Kondisi lingkungan sekitar objek pajak
- Pemanfaatan objek pajak
Dasar Penetapan NJOP Bangunan
Faktor-faktor yang berpengaruh terhadap angka NJOP objek pajak bangunan diantaranya adalah:
- Jenis bahan bangunan yang digunakan
- Rekayasa dan desain
- Kondisi lingkungan bangunan
- Posisi/letak bangunan
Dasar Penetapan NJOP Saat Tidak Ada Transaksi Jual Beli
Bagaimana penetapan NJOP jika tidak ada transaksi jual beli seperti warisan atau pemberian? Nah, berikut ini beberapa metode yang bisa dilakukan untuk menetapkan NJOP jika tida terjadi transaksi jual beli:
1. Perbandingan Harga dengan Objek Lain
Cara pertama yang bisa dilakukan untuk menentukan NJOP bumi dan bangunan jika tidak ada tranksaksi jual beli adalah dengan membandingkan harga dengan objek yang lain.
Objek yang diperbandingkan adalah objek dengan jenis yang sama dengan lokasi yang berdekatan dan fungsi yang sama dimana objek pembading tersebut sudah diketahui nilai jualnya.
2. Nilai Perolehan Baru
Metode lain yang bisa dilakukan selain perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis adalah penetapan nilai NJOP dengan nilai perolehan baru dimana perhitungan dilakukan dengan menghitung biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek pajak.
Penilaian ini selanjutnya akan dikurangi dengan nilai penyusutan yang terjadi, seperti penurunan kualitas fisik objek pajak.
3. Nilai Jual Pengganti
Berikutnya cara yang bisa digunakan adalah dengan nilai jual pengganti. Yang dilakukan dengan metode ini adalah nilai jual objek pajak didasarkan pada keluaran yang dihasilkan dari objek pajak tersebut.
Cara Menghitung Pajak Bumi dan Bangunan
Sampai disini kita telah mengetahui PBB dan NJOP, selanjutnya adalah bagaimana cara menghitung berapa nilai Pajak Bumi dan Bangunan yang harus wajib pajak setor ke Pemerintah?
Komponen Perhitungan nilai PBB terdiri atas Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
Cara Menghitung Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)
Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) merupakan nilai jual objek yang akan dimasukkan dalam perhitungan pajak terutang.
Bagaimana cara menghitung nilai NJKP? Untuk mengetahui NJKP dapat dilakukan dengan menggunakan rumus Nilai persentase NJKP dikalikan dengan NJOP objek pajak.
Ada beberapa pembagian kriteria ketentuan persentase NJKP sesuai KMK No. 201/KMK.04/2000 yaitu:
- Objek pajak kehutanan, perkebunan dan pertambangan sebesar 40%
- Objek pajak lainnya (misalkan pedesaan dan perkotaan) dibagi atas 2 kategori berdasarkan NJOPnya yaitu:
- 40% untuk NJOP > Rp1.000.000.000
- 20% untuk NJOP < Rp1.000.000.000
Contoh cara menghitung PBB (NJOP dan NJKP)
Misalkan wajib pajak Pak Andri memiliki sebuah rumah (objek bumi dan bangunan) dengan luas rumah 36 meter persegi yang dibangun diatas sebidang tanah seluas 90 meter persegi.
Diketahui harga bangunan rumah Pak Andri adalah Rp400.000 dan harga tanahnya sebesar Rp900.000, maka bagaimana cara menghitung besar Pajak Bumi dan Bangunan yang harus dibayar Pak Andri?
Berikut cara perhitungannya:
1. Pertama-tama kita harus menghitung nilai rumah dan tanah Pak Andri dengan cara perhitungan sebagai berikut.
Nilai Bangunan : 36 X Rp400.000 = Rp14.400.000
Nilai Tanah : 90 X Rp900.000 = Rp81.000.000
2. Setelah mengetahui nilai rumah dan tanah Pak Andri, kita menghitung NJOP dengan cara menjumlahkan nilai bangunan dan tanahnya.
Nilai Bangunan + Nilai Tanah : Rp14.400.000 + Rp81.000.000 = Rp95.400.000
3. Nah sekarang kita sudah memiliki besaran NJOP rumah dan tanah Pak Andri. Langkah selanjutnya adalah menghitung besar NJKP dengan cara mengalikan persentase sesuai ketentuan pemerintah dengan NJOP nya.
NJKP : 20% X Rp95.400.000 = Rp19.080.000
4. Langkah terakhir adala menghitung nilai PBB nya dengan cara mengalikan besar NJKP dengan 0,5%.
PBB : 0,5% X Rp19.080.000 = Rp95.400
Jadi besar Pajak Bumi dan Bangunan yang harus dibayar Pak Andri untuk objek pajak Rumah dan Tanahnya adalah sebesaar Rp95.400.
Mudah bukan?
Cara Menghitung Batas Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)
Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak atau NJOPTKP adalah batas nilai jual yang ditentukan untuk suatu objek bumi dan bangunan yang tidak kena pajak.
Untuk tiap kota/kabupaten ditentukan angka maksimum Rp12.000.000 sesuai dengan Keputusan Menteri Keuangan (KMK) No. 201/KMK.04/2000.
Cara Cek PBB Online (Situs/Laman Resmi Pemprov/Pemkot/Pemkab)
Cara cek PBB Online cukup mudah dan cepat, wajib pajak dapat mengakses langsung dari Smartphone atau PC dengan memasukkan No. Objek Pajak dan juga tahun pajak yang ingin di Cek.
Pengecekan tagihan Pajak Bumi dan Bangunan secara online di tiap daerah berbeda-beda alamatnya situs/url nya, berikut beberapa wilayah dan akses untuk cek PBB online.
- Wilayah objek pajak DKI Jakarta cek PBB online dapat dilakukan dengan mengakses laman https://bprd.jakarta.go.id/pencarian-sppt-pbb/
- Wilayah objek pajak Depok cek PBB online dapat dilakukan dengan mengakses laman resmi http://pbb-bphtb.depok.go.id/
- Wilayah objek pajak Surabaya cek PBB online dapat dilakukan dengan mengakses situs resmi https://bpkpd.surabaya.go.id/PBB
- Wilyah objek pajak Tangerang cek PBB online silahkan mengakes laman resmi https://pbb.tangerangkota.go.id/
Cara Cek PBB Menggunakan Aplikasi Smartphone
Selain ke situs resmi pemerintah di wilayah masing-masing, pengecekan PBB juga dapat dilakukan melalui aplikasi di Smartphone.
- Aplikasi iPBB untuk wilayah objek pajak Bekasi, Bogor, Tangerang Selatan, Banjar, Subang, Cilegon, Majalengka dan beberapa kota lainnya.
- Aplikasi ePBB untuk wilayah objek pajak Depok.
Cara Cek dan Bayar PBB Online Via Platform Digital
Berikut beberapa platform digital yang menyediakan fitur pengecekan sekaligus pembayaran online PBB:
- Tokopedia, caranya adalah masuk ke halaman Tokopedia Tagihan PBB, pilih wilayah Kota/Kabupaten, Masukkan no. objek pajak, Masukkan tahun pajak yang ingin di cek dan dibayar kemudian klik “Beli/Bayar” atau akses https://www.tokopedia.com/pajak/pbb/
- Traveloka, cek dan bayar tagihan menggunakan Travelok bisa dilakukan dengan mengunduh aplikasi Traveloka. Informasi selengkapnya mengenai cara pembayaran PBB dengan Traveloka dapat diakses di https://www.traveloka.com/id-id/bills-and-top-up/pajak/pbb
Demikian penjelasan terkait pengertian Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), siapa Wajib Pajak, Mengenal NJOP, NJKP, Cara Perhitungan PBB hingga cara cek dan bayar PBB online. Mudah bukan? Sekian, Semoga bermanfaat.
